Spese di manutenzione straordinarie su beni di terzi: profili contabili Iscrivibili tra le immobilizzazioni immateriali se non godono di autonomia funzionale

È piuttosto frequente che un’impresa utilizzi uno o più beni strumentali in virtù di accordi a titolo oneroso o gratuito che possono assumere varie forme (comodato, affitto, leasing, ecc). Su tali beni spesso si rende necessario operare delle manutenzioni straordinarie al fine di mantenere inalterato il pacifico godimento del bene e, al contempo, mantenere il bene in uno stato compatibile con il suo uso convenuto. 

 

Le pattuizioni contrattuali - Le pattuizioni contrattuali ripartiscono l’obbligo di sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria tra il proprietario e l’utilizzatore. All’interno del negozio giuridico di riferimento, ove esistano norme dispositive, si potrà disciplinare l’obbligo di sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria tra il proprietario e l’utilizzatore tramite accordo tra le parti. Ad esempio, nel contratto di locazione gli art. 1575 e 1576 del c.c. pongono a carico del proprietario le spese di manutenzione straordinaria, salvo patto contrario risultante dal contratto. 

Di conseguenza, le parti possono accordarsi e prevedere che le spese di manutenzione straordinaria siano a carico del conduttore – imprenditore o non disciplinare la fattispecie facendo operare le norme richiamate e ponendo a carico del proprietario il sostenimento delle spese di manutenzione straordinaria. 

 

Regole contabili - Da un punto di vista contabile, le spese di manutenzione e riparazione su beni di terzi rinvengono la propria disciplina dal principio contabile n. 24 e nel principio contabili n. 16. 

I principi contabili richiamati prevedono che le spese di manutenzione straordinarie o incrementative possono essere capitalizzate e iscritte tra le immobilizzazioni immateriali nella voce B.I.7 – Altre immobilizzazioni immateriali o tra le immobilizzazioni materiali del bilancio di esercizio – B.II. - nella specifica categoria di appartenenza. 

 

L’iscrizione nelle immobilizzazioni immateriali - Si ricorrerà alla prima modalità di imputazione quando le spese di manutenzione su beni di terzi non sono separabili dal bene di terzi a cui si riferiscono, vale a dire che il costo di manutenzione e riparazione sostenuto non gode di una sua autonoma funzionalità. 

A titolo esemplificativo, si pensi all’ammodernamento dell’impianto elettrico di un immobile. In tal caso, l’impianto elettrico non gode di autonoma funzionalità, ma è strettamente collegato all’immobile da cui non potrà mai essere separato, pertanto andrà iscritto nella voce B.I.7 tra le altre immobilizzazioni immateriali. 

 

Orientamento dottrinale – Parte della dottrina sostiene l’iscrivibilità delle spese di manutenzione straordinaria su beni di terzi tra i costi d’impianto e d’ampliamento. Tale orientamento dottrinale fonda le proprie ragioni sull’assunto che le manutenzioni straordinarie si riferiscono a beni che non sono di proprietà dell'impresa e si ritiene pertanto giusto sottoporre ad un vincolo di cautela civile le spese stesse, ammortizzandole in 5 anni e subordinandone l'iscrizione al benestare espresso dal collegio sindacale (ove presente) e vietando la distribuzione di dividendi, se utili e riserve presenti in bilancio non coprono il valore residuo da ammortizzare (Art. 2426, co. 1, n.5, c.c.). 

 

Il nuovo OIC 24 - La nuova bozza del principio contabile 24 non muta interpretazione e conferma, nei paragrafi 77 e 95, che i) i costi sostenuti per migliorie e spese incrementative su beni presi in locazione dall'impresa (anche in leasing) sono capitalizzabili ed iscrivibili tra le “Altre immobilizzazioni immateriali” se le migliorie e le spese incrementative non sono separabili dai beni stessi (ossia non possono avere una loro autonoma funzionalità); altrimenti sono iscrivibili tra le “Immobilizzazioni materiali” nella specifica categoria di appartenenza; ii) l'ammortamento dei costi per migliorie dei beni di terzi si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione, tenuto conto dell'eventuale periodo di rinnovo, se dipendente dal conduttore.

Autore: Gioacchino De Pasquale