L’art. 90 del Tuir sancisce, ai fini della determinazione del reddito d’impresa, per la particolare categoria degli immobili patrimonio, la determinazione del reddito a prescindere dalle risultanze del Conto economico, ma adottando particolari metodi valutativi. Ciò è giustificato dal fatto che questa particolare categoria di immobile è estranea al normale svolgimento dell’attività d’impresa ed ha generalmente un puro intento speculativo. 

La determinazione dei proventi - Per la determinazione dei proventi degli immobili patrimonio, l’art. 90, co. 1, del D.P.R. 917/1986, distingue in relazione al luogo in cui l’immobile è situato, ovvero in Italia o all’Estero, rimandando per la determinazione dei relativi redditi alla disciplina dei redditi fondiari per gli immobili situati in Italia e all’articolo 70 del Tuir per gli immobili situati all’estero. 

Gli immobili situati in Italia – Mentre per gli immobili patrimonio non locati il disposto congiunto dell’art. 37 D.P.R. 917/1986 e dell’art. 3, co. 48, L. 662/1996 sancisce la determinazione del provento immobiliare pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, per gli immobili patrimonio locati,a partire dal periodo d’imposta 2005, il provento è determinato dal maggiore tra la rendita catastale è il canone di locazione pattuito ridotto fino a un massimo del 15 per cento del canone medesimo dell'importo delle spese documentate di manutenzione ordinaria. 

Gli immobili situati all’estero – Per la determinazione dei proventi degli immobili patrimonio situati all’estero, l’art. 90 del D.P.R. 917/1986 rinvia all’art. 70 del Tuir. 
È bene sottolineare che il disposto convenzionale non prevede una disciplina di maggior favore rispetto alla normativa interna, non escludendo la tassabilità nel Paese di residenza del soggetto che detiene l’immobile.
L’art. 70, co. 2, del Tuir sancisce che “i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d'imposta”. 

Ciò significa che se: 
- lo Stato estero tassa i redditi degli immobili, l’Italia userà la stessa base imponibile e concederà il credito d’imposta per le imposte estere; 
- se lo Stato estero non li tassa, saranno esenti anche in Italia. 
Se gli immobili all’estero risultano affittati, questi sono comunque tassati in Italia in quanto, l’art. 70 comma 2, ultimo periodo precisa che “i redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l'ammontare percepito nel periodo d'imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese”. 

La deducibilità dei componenti negativi - L’art. 90, co. 2, Tuir, prevede che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai suddetti immobili non sono ammessi in deduzione. 
Dal tenore letterale della norma si evince la totale indeducibilità di tutte le spese e gli altri componenti negativi riguardanti gli immobili patrimonio. 
Saranno indeducibili, tra l’altro, le quote di ammortamento, le spese di manutenzione ordinaria, a eccezione alle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili patrimonio locati, tutti gli altri costi inerenti gli immobili patrimonio. 
Sul tema, l’Agenzia delle Entrate, con la C.M. 6/E/2006, ha chiarito che tale disposizione ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito; tale norma contiene, infatti, un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili, ad eccezione degli interessi passivi come successivamente disposto dalla Finanziaria 2008. 

Considerazioni - Dalle considerazioni effettuate, appare evidente che il trattamento fiscale degli immobili patrimonio varia in relazione all’ubicazione dell’immobile. 
Tale diversità emerge, in particolare, per gli immobili patrimonio locati non soggetti ad imposte nel Paese estero e per gli immobili patrimonio locati soggetti ad imposte nel Paese estero. 
Mentre nel secondo caso, la diversità di trattamento dipenderà dalla base imponibile utilizzata nel paese estero, nel primo caso si prevedono differenti modalità di deduzione. Infatti, per gli immobili patrimonio locati si prevede una deduzione forfettaria del 15% del canone se situati in uno Stato estero, mentre si prevede una riduzione “condizionata” per gli immobili patrimonio situati in Italia, essendo questa pari a un massimo del 15 per cento del canone medesimo, è legata al sostenimento delle spese documentate di manutenzione ordinaria. 
Tale diversità di trattamento è insita nella formulazione dell’articolo 90 del Tuir che fa riferimento per gli immobili locati al confronto tra la rendita catastale e il canone di locazione pattuito ridotto fino ad un massimo del 15 per cento del canone medesimo dell'importo delle spese documentate di manutenzione ordinaria. Infatti, così come sottolineato dall’Amministrazione Finanziaria nella C.M. 10/E/2006, par. 14, l’espressione “immobili locati” non può che riferirsi ai soli immobili patrimonio situati in Italia, considerato che ai fabbricati situati all'estero non è possibile applicare le tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria o classe, necessarie per il calcolo del "reddito medio ordinario", come previsto dall’art. 90 del Tuir.